上半年地皮 市场点状回暖 房企“以销定投”审慎 拿地

　　每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

　　2024年已颠末 半，固然 地皮 市场出现 “点状回暖”态势，但房企投资拿地方面却未有显着 转机 。

　　克而瑞的数据表现 ，2024年上半年，“投资百强房企”拿地金额总量为4204亿元，同比降落 40%，降幅创2023年以来新高。本年 以来，“贩卖 百强房企”拿地金额下滑幅度，与这些房企的贩卖 业绩排名，形成猛烈 反差。

　　从融资端来看，据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比降落 26.1%。此中 名誉 债，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增长 3个百分点；民营和肴杂 全部 制房企的发行规模占比，较上年同期均显着 降落 。

　　“房地产投资规模重要 与拿地、施工有关。当前，房地产企业施工面积、拿地规模在连续 降落 。国家统计局数据表现 ，前5个月，天下 房地产开辟 投资40632亿元，同比降落 10.1%。因此将来 几个月，房地产投资规模仍不乐观。”7月3日，中指研究院企业研究总监刘水在担当 《逐日 经济消息 》记者采访时指出，下半年，开辟 投资规模同比降幅或将收窄，但整年 投资表现 预计仍偏弱。

　　地皮 供求缩量，房企投资拿地“量入为出”

　　据诸葛数据研究中心 监测数据，上半年，天下 地皮 供应规划构筑 面积为15089万平方米，同比下跌40.7%；成交规划构筑 面积11511.1万平方米，同比下跌36.8%；成交楼面价为4893元/平方米，同比下跌17.1%。

　　中指研究院统计表现 ，上半年，天下 重点22城中有20城发布了2024年供地筹划 ，地皮 供应规模团体 同比降落 约10%。此中 ，一线都会 供应缩减最多，到达 60%，但在楼面均价上升12.5%的环境 下，地皮 出让金降落 幅度镌汰 到了37%；二线都会 的地皮 供应面积、成交面积、地皮 出让金同比降落 均超四成；三线都会 的楼面均价降幅最大，到达 15.3%，叠加成交面积缩减，地皮 出让金规模同比降落 了44.3%。

　　从地区 来看，上半年，长三角TOP10房企拿地金额776亿元，继承 领跑四多数 会 群，京津冀TOP10企业拿地金额749亿元，位列第二，中西部和大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元和264亿元。

　　具体 到都会 ，上半年，上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地的优质地块热度较高，多宗地块触顶或溢价率在30%以上。本年 一季度，22城各月地皮 成交溢价率均在8.5%以上；二季度起，都会 之间土拍分化加剧，成交溢价率连续 下行，仅上海、杭州、成都等地部分 地块尚能拍出高溢价。

　　值得留意 的是，上半年，仅三成贩卖 百强房企在拿地，部分 头部央国企投资拿地的步调 也大幅放缓。

　　据中指研究院统计，上半年，百强企业拿地总金额3801亿元，同比降落 35.8%。此中 ，权益拿地金额高出 200亿元的房企，只有建发房产和中建壹品，这两家均为央国企；权益拿地金额高出 100亿元的房企有10家，绝大多数也是央国企。

　　重新 增货值榜来看，上半年，全口径新增货值高出 500亿元的房企，仅有建发房产，新增货值高出 200亿元的房企有10家。建发房产、华润置地和中建壹品分别以513亿元、374亿元和410亿元的金额，位列新增货值榜前三。TOP10房企权益新增货值总额3229亿元，占TOP100企业总额（8896亿元）的36%。

　　同时，百强房企拿地贩卖 比继承 走低。据克而瑞统计，上半年，“贩卖 百强房企”拿地贩卖 比降至0.14，环比镌汰 0.01；TOP10房企拿地贩卖 比为0.15，各梯队拿地贩卖 比均在低位倘佯 。

　　特别 是头部房企，本年 以来拿地金额下滑幅度与贩卖 业绩排名形成猛烈 反差。此中 ，保利发展拿地金额同比降落 70%，中海地产降落 73%，万科降落 94%。相较而言，建发房产、龙湖团体 、绿城中国和滨江团体 等房企，拿地则表现 相对积极，拿地贩卖 比也保持在行业均匀 程度 之上。

　　据诸葛数据研究中心 监测数据，本年 上半年，国央企权益拿地金额占比40%，较2023年持平；地方城投权益拿地金额占比由上年的44%，降至42%；民营房企权益拿地金额占比最小，为18%。

　　《逐日 经济消息 》记者留意 到，受制于地皮 供应缩减和资金承压，“量入为出，以销定投”成为当下多数房企投资拿地的战略 。

　　以龙湖团体 为例，上半年，公司在北京、上海、杭州、成都等7个都会 共得到 7宗地皮 。如位于上海奉贤新城的地块，连接 地铁，此前龙湖团体 在该板块已布局 春江天玺等多个住宅项目和天街项目；在成都，龙湖团体 得到 的金牛区一环本地 块，属于蓉北商圈核心 地段，交通、贸易 、教诲 、医疗等都会 配套美满 。

　　在6月份的股东大会上，龙湖团体 管理层透露，公司在拿地战略 上“以销定支”，严守刻度，优中选优，把握好投资节奏，高度聚焦在一二线高能级都会 。

　　深耕杭州及浙江地区 的滨江团体 ，上半年，权益拿地金额排在行业第四，权益新增货值排在行业第六。滨江团体 微信公众号消息表现 ，上半年，公司共斩获10宗地块，旗下共有12个项目全新开工。

　　进入6月，房企投资下行趋势有所扭转。克而瑞重点监测的30家房企数据表现 ，单月投资金额288亿元，环比上升101%。究其缘故起因 ，一方面是5月份基数较低，另一方面南京、合肥等核心 都会 ，年中推地吸引规模企业积极参加 ，如保利发展、中海地产、华润置地、建发房产等央国企在核心 都会 发力，建发房产单月拿地金额超80亿元。

　　融资规模降落 ，房企仍面对 较大偿债压力

　　从融资端来看，上半年，房企融资规模仍在降落 。据中指研究院统计，上半年，房地产企业债券融资总额约2822.9亿元，同比降落 26.1%。名誉 债同比降落 21.9%，外洋 债降落 54.8%，ABS降落 33.3%。此中 名誉 债方面，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增长 3个百分点；民营房企和肴杂 全部 制房企发行规模占比力 上年同期均显着 降落 。

　　另据克而瑞的数据，从65家典范 房企的环境 来看，2024年上半年融资总额为2131亿元，同比降落 37%；从季度表现 来看，一二季度分别同比下滑了41%和32%。

　　境外债发行方面，克而瑞的数据表现 ，上半年仅监测到越秀地产和五矿各发行了一笔境外债券，票息分别为4%和4.6%。

　　“由于当前房地产市场没有发生显着 改善，金融机构等对行业预期仍较弱。下半年，房企融资规模或将继承 降落 。别的 ，房企融资越多负债越多，后期偿债压力也会越大。如今 ，多数企业注意 妥当 策划 ，会主动 镌汰 负债规模，适度镌汰 融资。”刘水表现 。

　　如今 ，由于顺遂 融资的房企大多是策划 妥当 企业，因此，融资源 钱 反而表现 为大幅降落 。刘水指出：“上半年，房企债券融资均匀 利率较上年同期降落 0.7个百分点至3.1%，此中 名誉 债、外洋 债、ABS均匀 利率，分别为3.03%、5.6%和3.09%，分别较上年同期降落 0.62、1.66和0.66个百分点。”

　　另据克而瑞统计，本年 上半年，房企团体 新增债券类融资源 钱 3.17%，较2023年整年 降落 0.43个百分点。

　　除了融资方面，房企资金压力的另一面则是巨量债务，而已实现债务重组的房企仍有再次违约的风险。克而瑞的统计表现 ，上半年，房企债券到期规模达2799亿元，此中 一二季度到期债券规模均超1300亿元，三季度债券到期将高出 1000亿元。对暂无偿债压力或完成债务展期及置换的企业来说，将来 也面对 同样的债务压力。假如 投资端、贩卖 端和融资端继承 不见转机 ，房企2025年债务压力乃至 要大于2024年。

　　以万科为例，在全数汇出6.126亿美元偿付一笔到期单子 本息后，本年 已无到期的境外债。但对于万科而言，2025年才是真正的挑衅 ，整年 累计必要 归还 的到期债务至少有246亿元。

　　不外 ，5月以来，多家民营房企公布 乐成 融资。5月14日，新盼望 地产乐成 发行2024年度（第一期）中期单子 ，发行规模8亿元；5月17日，新城控股2024年度第一期中期单子 乐成 发行，发行规模13.6亿元；5月29日，滨江团体 发行2024年度第三期短期融资券，实际 发行总额7亿元，发行利率3.6%。

　　值得一提的是，6月20日，标普将中海地产的长期 发行人名誉 评级由“BBB+”上调至“A-”，将该公司未偿高级无抵押单子 的长期 发行评级由“BBB+”上调至“A-”，同时将其现有中期单子 筹划 的评级上调至“A-”。

　　刘水分析指出，标普上调中海地产评级，起首 表明国际机构对我国房地产行业发展的预期正在改善；其次，向国际资源 市场转达 了积极信号，有利于房地产企业国际融资；第三，此次上调评级表明中海地产的策划 ，得到 了国际机构的承认 和肯定，充实 阐明 白 其策划 的韧性与妥当 。

　　别的 ，本年 以来，各地纷纷加快 推进房地产项目“白名单”落实。据金融羁系 总局统计，克制 5月16日，贸易 银行已按内部审批流程，审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。

　　“白名单贷款审批加快 ，有助于房企建立 项目标 施工及竣工。”刘水表现 。

　　《逐日 经济消息 》记者梳剃头 现，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地的房地产融资和谐 机制运行顺遂 ，部分 地区 在完成第一批和第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目标 筛选和推送工作。

　　从企业层面看，以旭辉团体 为例，克制 7月3日，公司在天下 已有72个项目，入围房地产项目“白名单”，45个项目已获融资支持，此中 3个项目得到 新增融资。

　　记者从旭辉团体 方面相识 到，公司芜湖鎏金印象为首个获批新增融资的项目，获批金额1.5亿元；北京国祥云著项目在此前已获置换融资的底子 上，再次得到 新增融资0.5亿元；太原江山 云悦项目获批新增融资金额0.4亿元。

　　对于下半年房地产开辟 投资趋势，中指研究院预计，在低基数效应下，下半年开辟 投资规模同比降幅或将收窄，但整年 投资表现 预计仍偏弱，随着项目“白名单”等政策深入推进，或将对投资产生肯定 支持 。