房贷利率新政之下：早期购房者借斲丧贷、名誉 贷还房贷，多地银行未有存量房贷利率调降迹象，“提前还贷潮”还会再现吗？

房贷利率的每一次调解 都牵动着亿万家庭的心。

“5・17”央行新政发布后，天下 多数地区 取消了首套和二套贸易 贷款利率下限，部分 地区 首套和二套房贷利率降至3.15%。这一政策变动 不但 为购房者减轻了经济压力，也对房地产市场的复苏起到了积极作用。

不外 ，《逐日 经济消息 》记者留意 到，这一调解 仅针对新发放的增量房贷，而存量房贷利率的调解 则相对滞后，存量与新增房贷利率差进一步增大，引发市场热议。

在此配景 下，每经记者深入观察 了房贷利率新政下的各方生存图景，还原一场购房者、银行与市场间博弈。

存量与新增房贷利率差增大

二套房首进“3”字头

“买房‘等等党’的再一次胜利！”“买的时间 房贷利率4%，放款之前降到3.75%，有一个磨叽的客户司理 也不见得是件坏事。”《逐日 经济消息 》记者留意 到，在各大网络平台上，不少近期购买首套房的贷款人“花式”表达着享受利率调降的心情。

几家欢乐 几家愁，随着新发放住房贷款利率下探至汗青 低位，存量与增量的利差加大，以致出现了“存量房首套房贷利率比如今 的二套还高”征象 ，此前在利率高点购房的人则号令 存量房贷利率跟进下调。

如今 ，在一线都会 中，除了北京外，上海、广州、深圳房贷利率已下调至比年 低位。包罗 吉林省、甘肃省、江西省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份则已官宣全面取消首套、二套房贷利率下限。

据贝壳研究院统计，2024年5月，百城首套主流房贷利率均匀 为3.45%，较上月降落 12BP（基点），较2023年同期回落55BP；二套主流房贷利率均匀 为3.90%，较上月降落 26BP，较2023年同期回落101BP。百城二套均匀 利率自2019年以来初次 进入“3字头”。

西北地区 某省级城商行个人信贷部分 杨总告诉每经记者，他地点 的银行如今 首套房贷款利率是3.75%，相较LPR下调了20个BP，比一二线都会 要高一些。

多地公积金存款贷款利率也跟进下调。深圳方面表现 ，2024年5月18日之前深圳市已经发放的个人住房公积金贷款，自2024年7月1日起开始实行 调解 后的利率。北京住房公积金管理中心 也公告称，2024年5月18日前已发放未到期的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起，按调解 后的新利率实行 。

不外 ，本次房贷利率的调解 重要 涉及新发放的贷款，新政前的存量房贷利率仍旧 按兵不动，尤其是在2019年到2023年的部分 购房者，房贷利率仍处于高位。

“买房利率由LPR和基准点确定，基准点有上浮大概 下调。假如 当时 是上浮的，如今 就是上浮。”一房屋中介人士告诉每经记者，本次调解 的是加减点部分 ，LPR并未调解 。

中指研究院市场研究总监陈文静 在担当 每经记者采访时表现 ，当前低落 住民 贷款利钱 付出 和购房者置业本钱 是促进住房需求开释 和住民 斲丧 的紧张 步伐 之一。但取消利率下限后，存量房贷利率与新发放房贷利率之间的差距加大，这在肯定 程度 上影响了住民 的感情 ，部分 住民 大概 会选择提前还贷等方式来低落 利钱 付出 。

有购房者用名誉 贷提前还房贷

“存量房提前还房贷了”，6月3日，徐燕（化名）一次性提前还掉8万元房贷之后，在交际 平台上讥讽 称。

徐燕2021年6月在长沙以总价约90万元买了一套房，贷款金额为62万元，当时 房贷利率为5.38%。与当前长沙首套房利率3.45%相比，差别 达1.93%。只管 已往 一年多长沙存量房利率已举行 了两次下调，但与新购房者相比，徐燕仍感到不均衡 。

“克制 如今 ，利钱 加上提前还款部分 ，总房款已付出 约99万元，但我尚有 15万元本金要还。如今 房价下跌，买我这个房子只需79万元。按如今 的政策，我还掉的99万元已经可以全款买新居 ，而且贷款利率还会更低。”

徐燕表现 ，之前还贷了两次名誉 贷提前还房贷。第一次是2023年1月，贷款20万元还房贷；第二次2023年8月，贷款10万元还房贷。

像徐燕如许 通过再贷款来提前还房贷的并非个例，存量房贷利率差额之下，不少购房者开始寻求更自制 的资金更换 房贷。

陆明2022年3月购入一套上海的房产，如今 房贷利率4.55%，但他相识 到有的银行斲丧 贷可以做到利率3%，就用斲丧 贷充抵了一小部分 商贷，如今 贷款还剩181万元。

受访者供图

在徐燕看来，提前还款可以为本身 节流 利钱 、镌汰 丧失 。“我贷款的银行固然 提前还款没有手续费，也不限还款次数，但如今 还贷的人多，必要 等1-2个月。”

多地银行：尚无存量房贷利率调降信号

如今 来看，除了深圳明白 复兴 存量房贷利率不调解 外，各地相干 部分 及金融机构尚未有明白 信号。

“我本身 的房贷利率也是4%，看到新居 客户3.35%的利率好倾慕 ！”成都地区 一家天下 性股份制银行房贷部分 魏司理 对每经记者无奈笑称。

魏司理 说，他本身 是2020年买的房子，客岁 9月那次存量房贷利率普降之后到了4%，然而相比起近期3.35%的利率，还是 高出不少。

“从如今 环境 来看，存量房贷利率只能等来岁 固定日大概 贷款发放对应日下调了，还是 维持与LPR利率持平。”魏司理 表现 。

“近来 咨询的客户挺多的，但我们如今 没有收到存量房贷利率调降的关照 。”前述某城商行个人信贷部分 杨总表现 ，“只要有新政策，我们肯定会第一时间跟进。”

从几家国有大行、天下 性股份制银行、省级城商行相识 到的环境 来看，如今 存量房贷利率未见下调的迹象。

不外 ，每经记者在采访中获悉，部分 银行针对新居 贷用户推出了优惠政策。如广州地区 的浦发银行推出“安心还”产物 。

据浦发银行广州一支行个贷司理 先容 ，该产物 “按揭利率跟其他银行对标，但我们会多一个前三年‘安心还’的方式，即前三年先还利钱 ，三年之后跟正常按揭是一样的。”

长沙某房企人士在担当 每经记者采访时表现 ，他们项目近来 连合 工商银行推出了“入住还”，符合条件的业主可享受购房3年内0月供。在此底子 上，参加 “以旧换新”可再额外享旧房售卖额1%补贴。

该名房企人士表现 ，固然 购房者不消 还月供，但银行会正常向开辟 商放款，购房者后续还款过程中，假如 签约时选择按照30年等额本息的还款方式，前三年可以不还月供也不还利钱 ，等入住后按照贷款总额27年的限期 来还。在这个过程中，他们还会给购房者补贴2万-10万元利钱 。

业内：银行收益、息差承压

掣肘存量房贷利率调解

若要调降存量房贷利率，银行有哪些考量？

“重要 是银行收益题目 。”前述城商行杨司理 直截了本地 表现 。

继2023年四序 度末贸易 银行净息差初次 低于1.7%后，本年 一季度，贸易 银行净息差进一步降至1.54%的汗青 新低程度 。根据国家金融羁系 总局披露的数据，按照差别 机构范例 分别 ，大型贸易 银行、股份制贸易 银行、都会 贸易 银行、民营银行、农村贸易 银行、外资银行的净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%。

“大规模置换调降存量房贷利率，会在短期压缩银行利润息差，在当前银行净息差承压的环境 下，银行资金本钱 与利润考量是掣肘存量房贷利率调解 的重要 缘故起因 之一。”某资深银行业分析人士表现 ，银行的资金本钱 是影响房贷利率的紧张 因素，银行策划 本钱 上升，在新增房贷利率已经大幅下调、对银行利润造成肯定 打击 的环境 下，存量房贷利率大概 在短期内下调困难。

其次，存量房贷利率的调解 还涉及风险管理。银行必要 评估利率调解 大概 带来的市场颠簸 和名誉 风险，比方 ，提前还贷会增长 银行的活动 性风险。

广东省住房政策研究中心 副主任、首席研究员李宇嘉在担当 每经记者采访时表现 ，存量房贷率调解 面对 的重要 难点在于银行如今 资金泉源 本钱 高和利润稽核 压力。银行不太乐意 低落 房贷利率，还由于 住民 存款不绝 增长 ，倾向于将活期存款转为定期存款。

李宇嘉以为 ，银行在均衡 自身长处 和客户长处 方面面对 挑衅 ，必要 进步 房贷在利润中的份额，同时保持规模和竞争。他指出，银行间的竞争、资金本钱 、管理本领 、内控本钱 和风险控制等因素都与房贷利率有关。

陈文静 以为 ，房贷是银行的紧张 资产和收入泉源 ，短期内银行主动 调解 存量房贷利率的预期较低。但在推动扩大内需和促进斲丧 的配景 下，将来 羁系 部分 大概 会出台政策，引导存量房贷利率下调。

李宇嘉猜测 ，将来 房地产市场的大趋势是低落 首付和利率，以低落 门槛和月供。他以为 ，随着房地产进入存量期间 ，增量萎缩，规模降落 ，住民 承接杠杆的意愿降落 ，房贷利率也将随之降落 。

“关于存量房贷利率调解 的规则必要 确定下来，增量房贷利率不绝 下行，存量房贷也应跟随变革 ，让存量房贷人群相识 利率变革 ，而且 存量房贷利率调解 可缓解提前还贷趋势，克制 大规模提前还贷导致房贷业务萎缩，这将对房地产市场的稳固 和杠杆去化产生积极影响。”李宇嘉指出。

分析人士：提前还贷未必显着 增长

“5・17”新政之后，“提前还贷”呼声再起，某资深银行业分析人士以为 ，“提前还贷潮”由来已久，已经开释 了一部分 提前还贷需求，将来 不肯定 会发生提前还贷显着 增多的征象 。

“不停 都有很多 提前还款的客户，超等 多，利率降落 前后并没有显着 变革 。”成都地区 一国有大行负责个人住房贷款的赵司理 也告诉每经记者。

该人士以为 ，“5・17”新政实行 结果 尚待观察，而后根据市场反应和经济数据来调解 政策步伐 。比方 ，首套房房贷利率的下调已经可以或许 有效 刺激市场需求，那么短期内进一步调解 增量房贷利率的预期大概 就会低落 ，反之存量房贷利率下调“将来 可期”。

市场反馈和政策出台之间的“时间差”，此前亦有先例。

2022年，LPR多次向下调解 ，天下 多地下调房贷利率。下半年部分 个人住房贷款乞贷 人加快 提前还贷。特别 是2023年年初，国内多地出现“提前还贷潮”。

客岁 8月31日，央行、金融羁系 总局连合 发布《关于调解 优化差别 化住房信贷政策的关照 》和《关于低落 存量首套住房贷款利率有关事项的关照 》，存量房贷利率自9月25日起迎来普降。

关于存量首套住房贷款利率调降的缘故起因 ，羁系 部分 表现 ，比年 来我国房地产市场供求关系发生了庞大 变革 ，乞贷 人和银行对于有序调解 优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的降落 ，对乞贷 人来说，可节省 利钱 付出 ，有利于扩大斲丧 和投资。对银行来说，可有效 镌汰 提前还贷征象 ，减轻对银行利钱 收入的影响。同时，还可压缩违规利用 策划 贷、斲丧 贷置换存量住房贷款的空间，镌汰 风险隐患。为更好顺应 上述新形势，中国人民银行、金融羁系 总局明白 按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与乞贷 人协商调解 存量首套住房贷款利率。

同时，羁系 部分 表现 将密切关注市场动态，引导银行与客户依照 市场化、法治化原则举行 自主协商，有序低落 存量住房贷款利率，维护好市场竞争秩序。

记者|甄素静 赵景致 刘嘉魁

编辑|何小桃 陈梦妤 杜恒峰

校对|刘小英

封面图片泉源 ：逐日 经济消息 刘国梅 摄

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