三年了，首支仓储物流类REITs“交卷” 跨境电商、新能源、新斲丧催生仓储物流投资春天

　　每经记者 赵雯琪    每经编辑 梁枭    

　　三年前的2021年6月21日，首批9支公募REITs（房地产投资信托）正式登岸 境内资源 市场，开启了不动产投资信托基金这一巨大蓝海。作为上交所首支“仓储物流类”底子 办法 REITs，中金普洛斯REIT引发行业关注。

　　这两年来，物流地产出现 出较强的抗周期本领 ，不乏京东物流、顺丰等巨头躬身入局。如今 随着直播经济火热，跨境电贸易 务进一步拓展，商户对物流供应链速率 有了更高的要求，仓储物流也迎来新的需求高峰。

　　新的斲丧 趋势给物流仓储带来了哪些变革 ，中国物流仓储尚有 哪些新的需求空间？物流仓储范畴 的公募REITs二级市场走向怎样 ？

　　克日 ，普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪担当 了包罗 《逐日 经济消息 》记者在内的媒体线上采访。赵明琪表现 ，在如今 市场大环境 演变之下，斲丧 行业的供应链需求趋势重要 是整合、主动 化和ESG。各人 都始终坚信中国市场是有可为的，企业在做将来 3到5年的战略调解 和规划，提拔 韧性，提拔 服从 ，之后这个行业（仓储物流）会变得更加妥当 。

　　赵明琪进一步称，公募REITs在中国是一个新生事物，上市3年来，发展速率 非常快。从原始权益人的角度来说，市场提供了一个非常好的活动 性通道，并助力仓储物盛行 业更好地发展。期盼公募REITs继承 妥当 发展，规模和市场化程度 可以进一步提拔 ，信托 将来 3年这个市场会更上一个台阶。

　　仓储物流策划 妥当 ，能连续 产生现金流

　　公募REITs在中国的发展履历 了多个阶段。2021年，这一金融产物 真正进入国内大众投资者的视野。2021年6月，包罗 中金普洛斯REIT在内的国内首批公募REITs在沪深买卖 业务 所上市，代表了中国资源 市场的进一步成熟和多元化。

　　有业内观点以为 ，仓储物流属于重资产行业，发行公募REITs可资助 企业减轻自持资产带来的财务 杠杆，收缩 资金采取 周期，拓展融资渠道，形成良性投资循环。

　　数据表现 ，颠末 2021年的首发和2022年的扩募，如今 中金普洛斯REIT的基金份额到达 了19.38亿份，底子 办法 项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，构筑 面积合计约115.7万平方米。

　　根据4月19日中金普洛斯REIT发布的2024年一季度资产运营环境 ，中金普洛斯REIT在本年 一季度实现总收入约1.19亿元，基金归并 息税折旧摊销前利润（EBITDA）约7820万元，剔除公允代价 变动 损益影响后的底子 办法 项目EBITDA净利率68.86%；陈诉 期实现可供分配金额约8884.01万元，告竣 预期。

　　《逐日 经济消息 》记者相识 到，自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额到达 约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%。

　　另一支仓储物流REITs嘉实京东仓储底子 办法 REIT发布的2024年第一季度陈诉 表现 ，嘉实京东仓储底子 办法 REIT录得收入2645.58万元，净利润为683.83万元，该基金在陈诉 期内实现了可供分配金额2003.74万元，并已举行 了2023年度的第二次分红，实际 分配金额为2520.99万元。

　　赵明琪以为 ，从投资人的角度来看，仓储物流是一个服务刚需的品类，其特点是具有穿越周期的稳固 性，资产处于妥当 的策划 状态，就能产生较为连续 、妥当 的现金流。

　　中金公司研究部REITs实行 小组负责人、分析师孙元祺则向《逐日 经济消息 》记者表现 ，到如今 为止中国REITs的团体 规模潜力还远远没有被开释 ，将来 三年大概 是一个利率环境 较为友爱 的时段，以是 这三年是团体 规模的扩张预期比力 高的阶段。总体来看，将来 公募REITs市场是积极发展且有较大的潜力，发起 各人 高度关注该市场的发展。

　　跨境电商、新能源、新斲丧 催生物流仓储新需求

　　从投资的角度，市场布局 的变革 和供需环境 的变革 带来了投资机遇 ，而普洛斯的投资机遇 也来自这几年来的斲丧 市场布局 变革 。

　　从收入环境 看，中金普洛斯REIT的现金流泉源 于底层资产租赁产生的租金及物业管理服务费，这两年来斲丧 趋势的变革 ，跨境电商、直播电商的鼓起 对物流仓储提出了更高的要求，这些也为普洛斯带来了新的业务机会 。

　　赵明琪提到，普洛斯中国团体 有70%的仓储物流资产面积服务于斲丧 和零售行业的客户，普洛斯作为资产投资与运营的企业，长期 观察和分析斲丧 品及零售行业，此中 重点关注社会斲丧 品零售总额以及此中 电商所占比例这两个数字。

　　公开数据表现 ，在已往 10多年里，电商占社会斲丧 品零售总额的比例逐年上升，到2023年底约占28%，此中 平台电商约占70%。她指出，这个占比在已往 5年间发生了非常大的变革 ，参加 的电商平台企业也进一步分化。

　　平台电商高速发展，支持 其业务的快递快运行业也在进一步增长。“对于快递快运行业来说，我们观察到的趋势第一个是量级仍旧 在上升，第二个是整个底子 网络已经稳固 了，但网络布局 在做调解 和重塑。在快递快运行业快速发展的阶段，客户会举行 多元化布点租仓，履历 已往 几年的发展，行业进入到稳步发展的阶段，这些企业开始针对长期 战略调解 规划仓储网络布局 。”赵明琪表现 ，这也意味着，将来 快递快运行业对于仓储的需求还将进一步增长 ，同时对于仓储的专业性和规模也有了更高的要求。

　　除了传统电商之外，跨境电商这两年的发作 增长也带来了仓储物流的需求增长，差别 于其他电商平台，跨境电商对供应链时效性要求更高，这就必要 堆栈 不但 间隔 港口近，可以越日 达，规模和标准 也要到达 肯定 程度 。

　　赵明琪表现 ，在服务跨境电商企业租赁需求方面，普洛斯约莫 占到40%~50%的份额，而且 在5年之内预计会以更大的力度去支持这些企业发展。“这也会给我们的资产提供比力 好的现金流回报，跨境电商比力 会合 在口岸类的都会 ，华南地区 重要 依托于三大空港，山东重要 面向日韩市场，是很多 跨境电商企业乐意 聚集的地区 。”赵明琪表现 。

　　而在收支 口贸易 方面，赵明琪表现 ，从出口端来看，这两年常说的出口“新三样”——新能源汽车、锂电池和光伏产物 也迎来了新的变革 和需求。

　　“新能源汽车行业大概 会从出口整车变成 出口零部件，由于 中国的生产本领 和供应链本领 非常强，以是 先出口组装件，到了斲丧 国再去做组装，这是有大概 发生的一个趋势，我们也在一些品牌车的战略 调解 上看到了如许 的新需求。不管是出口整车还是 出口零部件，都有仓储需求，由于 生产原质料 是从差别 的都会 过来的，肯定 会在港口附近必要 堆栈 用作集货。从集货再到装船、出境，对港口物流堆栈 的需求会增长 。”赵明琪表现 。

　　斲丧 行业供应链需求趋势：整合、主动 化、ESG

　　可以看到，作为支持 实体经济的紧张 底子 办法 ，中国物流仓储行业一起 陪伴 中国经济发展 ，将连续 深度服务生产制造型、生存 斲丧 型、收支 口贸易 三条供应链。不外 随着斲丧 布局 的变革 ，仓储物流与客户的关系也不止于仓储租赁，更多在于根据市场环境 共同探究 战略规划，以贸易 相助 搭档 的身份举行 业务改造。

　　对此，赵明琪表现 ，在如今 市场大环境 演变之下，整合、主动 化和ESG已经成为斲丧 行业的重要 供应链需求趋势。“各人 都始终坚信中国市场是有可为的，企业在做将来 3年到5年的战略调解 和规划，提拔 韧性，提拔 服从 ，之后这个行业会变得更加妥当 。”赵明琪表现 。

　　以快递市场为例，赵明琪向《逐日 经济消息 》记者举例，近来 普洛斯和一些规模比力 大的快递快运企业谈的都是整合性的需求。“比方 在一个地区 ，本来 有客户散租了十几、二十几个仓，如今 出于进一步提拔 服从 的思量 ，那么就必要 把这些地区 性的点整合到一个大的仓，才可以大规模投入主动 化装备 ，同时盼望 租赁更稳固 ，租约至少是5年、10年，这是一大趋势。”赵明琪表现 。

　　同样的趋势也发生在跨境电商范畴 。赵明琪提到，跨境电商对仓储物流市场来说是一个新的品类，跨境电商“四小龙”是在已往 两年之内快速发展 起来的。高速发展 的同时，已经有企业开始整合财产 办法 。因此她预计，这几家头部企业在将来 三五年也会开始做仓储运营办法 布局 的整合。

　　“团体 来看，仓储物盛行 业的需求是一个此消彼长的过程。假如 商品贩卖 非常快，库存降了，企业发展了，必要 布局 更多的网点；假如 商品贩卖 不快，当企业发展暂缓的时间 ，库存反而会上涨。以是 说，不管哪个方向都必要 堆栈 来支持。”赵明琪表现 。

　　以是 ，仓储需求端的布局 相对多元化，物流是实体经济的“筋络”，毗连 生产和斲丧 、内贸和外贸。中国既是巨大 的生产基地，又是斲丧 市场，又有收支 口贸易 。在赵明琪看来，仓储是物流的须要 载体，其作为支持 实体经济的底子 办法 的职位 非常 紧张 。