仓储物流市场空置率创汗青 新高 物业投资市场险资投资者积极布局

　　7月10日， CBRE世邦魏理仕发布《2024年上半年北京房地产市场回顾 与预测 》指出，2024年上半年，北京写字楼市场，CBD和望京去化改善较显着 ，高租金定位和老旧楼宇租金跌幅靠前；零售物业市场，大众斲丧 主导需求，高端业态招商难度加大；仓储物流市场，空置率创汗青 新高，租金止涨走低，环京市场需求稳中有升；商务园区市场，TMT搬迁活泼 ，医药康健 扩增放缓，办公用途项目租金加快 下行，生命科学专项园区承压；物业投资市场，险资投资者积极布局 ，各板块资源 化率再度走扩。

　　一、 写字楼市场

　　―― CBD和望京去化改善较显着 ，高租金定位和老旧楼宇租金跌幅靠前

　　2024年第二季度，北京写字楼市场未录得新项目入市，上半年市场新增供应有限，同比降落 57%。

　　新租需求复苏进程 迟钝 ，只管 本季度新租买卖 业务 总面积环比提拔 30%，但上半年团体 的新租买卖 业务 数量 和总面积同比分别降落 15%和8%。新租买卖 业务 中，依然有超七成的活动 来自于搬迁，租户以迁往同区或相近 子市场为主，而CBD、望京、中关村(000931)、奥体及丽泽等地区 成为换租需求的重要 承接地。扩租需求未见改善，租户守旧 审慎 态度连续 。

　　从行业看，TMT企业新租需求有所增长 ，重要 由软件开辟 、大数据及电信通讯类需求驱动；金融行业相对妥当 ，此中 基金、金融科技等需求微增，但保险、证券需求放缓；专业服务业的律所、咨询类企业升级换迁活动 连续 ，需求重要 落位在区位和配套较为美满 的核心 商务区；新能源、水电等公共奇迹 类，以及斲丧 品制造业租户升级需求妥当 ，跻身前五大行业。

　　由于大型企业大规模退租征象 较客岁 同期有所减缓，上半年全市净吸纳量同比回升，录得12.1万平方米，在升级换迁需求的动员 下，甲级贡献率高达84%。团体 空置呈小幅回落态势，受益于个别大面积需求的落位，部分 子市场去化环境 有所改善，此中 CBD空置率在连续 六个季度上升后初次 降落 ，而望京空置率环比降幅为各子市场中最大。通州、王府井(600859)、东二环、燕莎及金融街(000402)地区 受企业整合至自用楼宇、缩面积或迁出所带来的退租影响，空置率出现差别 程度 增幅。

　　市场各地区 和各级别楼宇租金广泛 下行。在租户降本增效的租赁战略 诉求下，部分 高租金定位楼宇和地区 ，大概 老旧楼宇及其会合 地区 去化困难，租金跌幅靠前。全市均匀 租金面价同样本比上半年累计下跌4.6%至每月每平方米275.8元。

　　世邦魏理仕华北区顾问及买卖 业务 服务 | 办公楼 |租户部负责人袁慧 指出：“预测 2024年下半年，预计三个项目近26万平方米的新增供应将会在丽泽和通州等新兴地区 交付， 别的 全市还会有个别改造项目连续 竣工 入市，预计团体 空置率或将小幅上升，租金将连续 下行。面对 更有利的选址环境 ，当前租户并非以租赁本钱 为单一考量因素，而是对区位交通、楼宇硬件、可连续 性、物业管理、特别 功能配套、交付时间与便捷性、租约和利用 机动 性等诸项条件都提出了更高要求。在此环境 下，本身 具有品格 上风 的楼宇加之租金折让的积极 ，更轻易 在去化表现 上表现 积极结果 ；而其他楼宇除了发挥本钱 上风 ，也不能忽视在软硬件的品格 表现 上补齐短板。”

　　二、 零售物业市场

　　―― 大众斲丧 主导需求，高端业态招商难度加大

　　2024年第二季度，北京零售物业市场迎来西北旺万象汇、昌平超等 合生汇东区、北辰荟三个新项目共同启幕，都位于非核心 地区 。至此上半年辞旧迎新下，合计新增贸易 面积达47.0万平方米，同比增长44%，而合计退市贸易 面积也到达 25.8万平方米。

　　业主端连续 举行 品牌调改的同时，品牌端亦加快 换位调解 或战略布局 ，在新增贸易 体较高开业率影响下，上半年全市累计净吸纳量23.7万平方米，空置率降落 0.4个百分点至7.6%。

　　在斲丧 降级的影响下，定位大众市场的零售和餐饮成为短期内需求主力。上半年以平价餐厅为首、烘焙甜品为辅的餐饮业态连续 领航，合计占据总新开店肆 数量 的44%，如本季度费大厨辣椒炒肉甄选店在王府井APM围挡；网红甜品“酸奶罐罐”在西单大悦城(000031)、龙湖长楹天街、新中关购物中心 等成熟贸易 体同步开店；上海饮品品牌Yee3（三号椰）分别在向阳 合生汇及向阳 大悦城开出首店及二店；来自日本的The Matcha Tokyo亦在国贸商城开出北京首店等。而茶饮果汁布局 有所减弱 。服饰鞋包以29%的新开店肆 占比紧随厥后 ，此中 潮流 服饰及活动 户外保持精良 的开铺节奏，如本季度美国年轻休闲品牌Hollister入驻王府井APM及蓝色港湾；户外活动 鞋履Keen、蕉内最高级别形象店分别在向阳 合生汇开出新店；快时尚品牌UR及HM旗下中高端产物 线COS同时在向阳 大悦城开出新店；Lululemon在三里屯南区开出全新华北最大门店等。同时儿童教培及娱乐体验类、杂货礼品 等生存 方式业态有仰面 趋势。新能源汽车赛道热度连续 减弱 。

　　上半年“假期效应”显着 ，多个标杆项目披露端午期间客流有5-15%的同比增长。但斲丧 降级下高承租本领 品牌扩张审慎 ，而存量项目品牌迭代大多以餐饮等高流量、高斲丧 频次业态为主，且业主方对于高端定位、高租金品牌的招商过程受阻，全市购物中心 首层均匀 租金同样本比环比止涨企稳在每天 每平方米31.8元，出租率稳固 、客群品格 较高、对零售品牌吸引力较大项目推动王府井、三里屯等商圈租金稳中有升。而在CBD、东城其他、中关村等品牌调解 或升级改造项目较多的商圈，部分 本来 租金程度 较高的项目在引入同品格 或高品格 业态补位上碰到 困难，故此租金机动 度加大。大部分 项目租金持平，以维稳现有品牌租户为主。

　　世邦魏理仕华北区顾问及买卖 业务 服务 | 贸易 部负责人宋津楼 表现 ：“下半年北京仍将有多家头部贸易 地产开辟 商在外围商圈开业，包罗 海淀大悦城、通州万象汇、丽泽16号、望京华彩万象汇等，有望助推整年 新增供应逼近 100万平方米，进一步美满 地区 贸易 品格 。北京市商务局近期发布《促进多元斲丧 业态融合高质量发展举措 方案》，为贸易 体改造升级、发掘 新兴斲丧 场景、培养 出圈产物 服务、优化特色贸易 环境 等举措 提供路径指引。”

　　三、仓储物流市场

　　―― 北京空置率创汗青 新高，租金止涨走低；环京市场需求稳中有升

　　2024年第二季度，北京平谷及大兴空港共交付三个高标仓储物流项目，带来共计29.3万平方米的新增供应，同时马驹桥交付一个自用高标仓。至此上半年总计新增33.2万平方米租赁高标仓，创汗青 同期的最高记录 ，新增项目广泛 去化艰巨 。

　　以供应链及条约 物流企业为代表的第三方物流成为上半年新增需求主导，占据总新租面积的54%，同比增长13%。由于租户自身业务量和利润率紧缩 而导致的退租及降级搬迁反复 发生，上半年连续 两个季度净吸纳量录得负值合计-5.4万平方米，全市空置率攀升至汗青 最高点23.4%。传统子市场顺义空港及通州活泼 度较高。

　　北京长期 处于高位的租金程度 自年初以来连续 下行，上半年均匀 租金同样本比累计降落 3.3%至每月每平方米54.1元，除平谷由于竞争压力较大、区位等缘故起因 下调较大外，由于缺乏承租本领 较强的租户，其他全部 子市场本季度也开始止涨走低，大兴空港、通州、顺义其他等子市场降幅相对显着 。

　　廊坊本季度仅北三县有新增项目交付，共计10.2万平方米。以供应链及条约 物流企业为代表的第三方物流企业加快 在有本钱 和区位综合上风 的地区 布局 ，上半年占总新租买卖 业务 面积的50%，制造业需求亦呈上升态势，上半年占比达27%。年内净吸纳量达35.1万平方米，由近京子市场固安领跑。全市空置率连续 走低，上半年累计下滑2.9个百分点至47.2%。租金仍旧 处于下行赛道，广阳经开区、北三县、固安、廊坊经开区等近京子市场问询和买卖 业务 量较大，业主更有动力采取 以价换量战略 ，租金降幅在各子市场中领先。

　　天津本季度仅津南有新增项目交付，共计6.0万平方米。需求在履历 一季度低谷之后显着 回暖，上半年净吸纳量合计12.7万平方米，武清、北辰、宝坻表现 较好。空置率季末颠簸 至35.0%，各子市场租金仍有差别 程度 下滑。

　　世邦魏理仕华北区顾问及买卖 业务 服务部 | 财产 地产负责人王晨霞 表现 ：“下半年北京都市圈团体 供应临时 放缓，北京预计仅有8.0万平方米的新增项目在马驹桥交付，同期廊坊、天津亦将分别有35.7万及10.4万平方米的新增供应落在近京地区 ，共同为租户仓储布局 战略 提供更多丰富的选择。近期北京市商务局推出多项仓储物流底子 办法 装备 与技能 升级及改造支持政策，为促进商贸物流、冷链物流、农产物 (000061)批发等需求创造利好，进一步助力都城 仓储物流市场高质量发展。”

　　四、 商务园区市场

　　―― TMT搬迁活泼 ，医药康健 扩增放缓；办公用途项目租金加快 下行，生命科学专项园区承压

　　2024年第二季度，北京商务园区市场迎来大兴生物医药基地一个4万平方米的新项目交付，新项目由多个小独栋构成且定位一样平常 研发办公用途。上半年累计新增面积同比降落 57%录得17.0万平方米，均为以办公为重要 用途的空间，去化表现 受当前同质产物 选择充裕的影响较大。

　　上半年全市净吸纳量合计9.4万平方米，同比增长23%，行业需求排名前三的TMT、医药及生命康健 和能源及公共奇迹 分别占新租面积的31%、28%和16%。但本季度去化表现 较上季度有显着 回落，只管 TMT表现 活泼 ，但新租活动 超7成来自项目或子市场之间的搬迁置换需求，对团体 市场的去化贡献有限。同时医药研发企业季内面积缩减、腾退或搬迁征象 也有所增长 。能源化工类国央企的升级搬迁扩租对本季净吸纳量贡献较大。

　　全市空置率上半年累计上涨0.8个百分点至23.1%。此中 ，中关村软件园子市场以价换量战略 取得成效，空置率上半年降落 8.9个百分点至20.8%；而北清路子市场同时受到TMT和医药研发相干 企业腾退或迁出的影响，上半年空置率攀升6.0个百分点至15.6%；得益于财产 的规模化发展，亦庄经开区和大兴生物医药基地满意 结果 转化的研发制造空间连续 去化，使得两个子市场上半年净吸纳量均超2万平方米。

　　全市商务园区租金报价上半年同样本比降落 2.3%至每月每平方米153.3元。泛中关村集群业主继承 加大租金降幅，同期同样本比降落 3.3%，此中 中关村软件园以5.4%的降幅领跑。而类办公需求相对疲软的电子城(600658)温和 义子市场上半年亦分别录得1.9%和2.7%的降幅。生命科学专项园区在二季度面积腾退、新租放缓的双重压力下，上半年租金同样本比回落0.8%，此中 北清路子市场的生命科学园区二季度有显着 下调。

　　世邦魏理仕华北区董事总司理 刘焕丽 表现 ：“下半年，中关村软件园、亦庄和大兴子市场预计会交付三个新项目合计18.8万平方米面积，此中 两个为生命科学专项园区，新项目均可同时满意 企业办公、研发和轻生产的需求，对财产 类租户吸引力较大。同时，北京市最新印发《北京市加快 医药康健 协同创新举措 筹划 （2024-2026年）》，也将进一步通过优化企业创新环境 、助力提拔 企业创新本领 ，强化医药康健 财产 的发展，刺激企业开释 更多元化的空间载体需求，推动生命科学专项园区的空间去化。”

　　五、 物业投资市场

　　―― 险资投资者积极布局 ，各板块资源 化率再度走扩

　　2024年上半年，北京物业投资市场共录得17笔买卖 业务 ，买卖 业务 额同比上升51%达185.5亿元，此中 二季度完成8笔买卖 业务 共计121.0亿元，重要 受两笔30亿元以上的非市场化买卖 业务 动员 ，刨除这两笔成交，二季度及上半年市场活泼 度规复 仍显滞缓。

　　险资机构投资者继承 积极促成买卖 业务 落地，季内金额最大的三笔买卖 业务 均为险资投资者从开辟 商手中购得优质资产，即两笔综合体和一笔养老公寓，买卖 业务 金额占比高达84%，推升上半年机构投资者买卖 业务 额占比至73%。本季度最大的单笔买卖 业务 来自新华保险(601336)接盘位于CBD商圈，聚集 写字楼、贸易 和旅店 的核心 资产。由远洋和太古地产连合 开辟 的在建项目颐堤港二期被中国人寿(601628)和太古连合 接办 ，此中 中国人寿出资31亿元购得项目49.895%股权，继2022年颐堤港一期以后再次接盘远洋，而另一开辟 方太古地产则以9亿元的代价增持14.895%的股权。别的 ，中国人寿加快 布局 养老赛道，购入昌平北七家华润开辟 的悦光阴 养老社区，该项目定位高端创新型“连续 照料退休社区”。

　　上半年除了险资反复 脱手 ，企业和个人买家买卖 业务 金额占比位居第二达19%，此中 36%的买卖 业务 额来自企业出于自用需求购入的办公类产物 ，而剩余的投资属性买卖 业务 则以旅店 和零售物业标的为主。但和客岁 相比，企业和个人买家对投资机遇 越发审慎 和挑剔，二季度买卖 业务 额环比降落 54%，但对优质法拍项目保持重点关注，在望京和海淀分别完成一宗办公和旅店 的法拍买卖 业务 。

　　世邦魏理仕华北区投资及资源 市场部负责人李浩表现 ：“在可售优质资产数量 增长 和资产代价 连续 下行等因素推动下，备受投资者关注的北京核心 地区 优质资产上半年买卖 业务 放量，买卖 业务 金额占比达62%。二季度，写字楼、零售以及工业物流租赁根本 面规复 均不及预期，叠加资源 市场感情 仍保持相对低迷，前述板块资源 化率再度走扩；而优质财产 园区和长租公寓板块，由于租赁根本 面相对稳固 且受到REITs利好覆盖，受到投资者高度关注。将来 交易 两边 代价 预期差将渐渐 收窄，加之更多高性价比资产投放到市场上，预计将加快 买卖 业务 落地。”