媒体报道 | 公募REITs三年考：从“0”到“1500”，万亿元蓝海市场待掘金

泉源 ：中证鹏元

泉源 I 中原 时报

        我国底子 办法 范畴 不动产投资信托基金（下称“公募REITs”）市场迎来首单奥特莱斯公募REIT。

        6月28日，证监会网站发布REITs获批公告。公告表现 ，准予中原 首创奥特莱斯REIT注册，召募 份额总额为8亿份。值得留意 的是，这是首单以奥特莱斯作为底层资产的公募REIT。同时得到 批复的尚有 华泰紫金南京建邺财产 园REIT，该基金于2023年10月正式申报，被准予召募 份额总额为4亿份。

        韶光 荏苒。2020年6月，我国刚刚启动公募REITs试点；2021年6月，首批9只公募REITs在沪深买卖 业务 所上市；2023年6月，首批4单公募REITs扩募项目上市。

        发展至今，公募REITs硕果累累。中证鹏元研发部资深研究员吴进辉向《中原 时报》记者先容 ，克制 本年 6月21日，我国公募REITs首发上市36只，累计发行规模到达 1188.68亿元，全市场市值规模高达1046.82亿元。预计年底全市场发行规模有望到达 1500亿元左右。“三年来，我国公募REITs从无到有，资产范例 连续 提质扩容，发行人涵盖更多民企，项目地区 分布广泛，从小众渐渐 进入大众视野，已成为资源 市场新品种。”吴进辉说。

“首发+扩募”双轮驱动

        公募REITs是资源 市场服务实体经济、盘活存量资产动员 有效 新增投资、创新投融资机制的紧张 办法 ，也是普惠金融的紧张 载体之一。

        2024年6月，首批上市的9只公募REITs迎来上市三周年。

     三年来，我国公募REITs规模再创新高。中证鹏元统计数据表现 ，克制 本年 6月21日，我国公募REITs首发上市36只，此中 2021至2024年至今分别上市11只、13只、5只、7只，累计发行规模到达 1188.68亿元，此中 首发规模为1138.03亿元。全市场市值规模突破千亿元，到达 1046.82亿元。

        从无到有，资产种别 不绝 扩容。资料表现 ，我国公募REITs资产范例 涵盖斲丧 、高速、能源、财产 园、物流、环保、保障房共七大类。业内人士预计，将来 我国公募REITs的上市资产范围有望扩展至更广泛的范畴 ，如通讯基站和数据中心 等前沿基建范畴 。

        在体系建立 上，吴进辉表现 ，我国Pre-REITs、私募REITs和公募REITs相互发展进步 ，中证REITs收盘指数和全收益指数相继发布，及时 指数于6月24日正式对外发布，ETF及其指数基金也有望择机出台，我国公募REITs多条理 市场制度建立 步调 加快 。

        与此同时，公募REITs投资者范例 渐渐 扩大，市场关注度不绝 进步 ，生态圈已蔚然成风。当前，REITs投资者范例 较为丰富，覆盖保险、券商自营、理财、资管、信托、私募基金、财产 资源 等。将来 ，羁系 部分 也将连续 引导公募FOF、社保基金、公募基金等相继进入市场。吴进辉指出，“羁系 机构、投资者、原始权益人、中介机构等渐渐 成熟，参加 深度扩大，公募REITs相干 的财产 同盟 、智库构造 、高校连合 发展欣欣向荣，相干 专业和高等教诲 也有所试水。”

        同样迎来周年庆的尚有 扩募项目。

        2023年6月16日，沪深买卖 业务 所首批4单公募REITs扩募项目正式上市，标记 着扩募机制全面落地。随着首批扩募项目标 乐成 落地，我国公募REITs市场正式形成“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。

        如今 ，首批4单公募REITs扩募项目上市已满一周年。根据中证鹏元统计数据，已上市的4只扩募项目最新规模为50.64亿元。

        扩募是公募REITs保持生命力的源泉，某种程度 上比首发更加紧张 。在博时基金REITs业务运营总监刘玄看来，这不管对于项目本身 、RETIs市场、还是 上市基金来说都具有积极影响。他对《中原 时报》记者表现 ，通过扩募，公募REITs本身 不但 可以增长 资金规模，尚有 望通过资产的多样化及优化设置 进步 风险调解 后的回报率。

        别的 ，扩募有助于加强 市场活动 性，促进代价 的正确 发现，提拔 市场服从 ，并鼓励金融产物 和服务的创新。借助扩募，REITs基金更能顺应 市场变革 ，支持可连续 发展项目，提拔 其在资源 市场中的竞争力和吸引力。“同时，公募REITs扩募也提拔 了资产的分散性，低落 了会合 性的风险，无论是单一范例 资产的地区 的分散性还是 相似资产收入的分散性，都有利于已上市基金。”刘玄增补 道。

上市“进度条”革新

        我国公募REITs市场在快速扩容的同时，“上新”进度怎样 ？

        鹏华基金底子 办法 基金投资部基金司理 刘一璠向《中原 时报》记者先容 ，从供给侧看，近半年我国公募REITs市场已有7只REITs上市，等比来说已高出 2021年、2022年、2023年整年 发行11只、13只、5只的速率 ，尚有 10只REITs已获批等待 完成发售上市。

        以参加 发行首批公募REITs和首批扩募项目标 基金管理人——博时基金为例，本年 4月，公司旗下博时津开科工财产 园封闭式底子 办法 证券投资基金正式得到 上交所和证监会批复。这是博时基金本年 发行的第一只REIT基金产物 ，也是继博时招商蛇口财产 园REIT后的第二只REIT基金产物 。

        从本年 发行的资产范例 来看，市场资产偏好较为显着 。刘一璠分析，在本年 上半年上市的斲丧 、高速、干净 能源、园区共4个范例 的资产中，其发售环境 及上市后一段时间市场表现 表现 ，干净 能源和斲丧 范例 资产得到 更多“青睐”。

        别的 ，供需两旺或是本年 上半年公募REITs市场扩容加快 的重要 缘故起因 。“从需求侧看，公募REITs管帐 记账方式调账、引进各类增量资金等政策的推出，叠加客岁 市场承压后带来的估值洼地和本年 以来的资产荒等配景 ，市场存量资金信心回暖、增量资金连续 关注。”刘一璠称。

        预测 本年 下半年，刘一璠持乐观态度。他表现 ，一方面发行日趋成熟、压实估值导向进步 供给侧质效；另一方面REITs ETF随着及时 指数上市而有望推出、社保互联互通资金有望出场 等大概 进一步激活需求侧设置 ，预计市场仍会保持肯定 的扩容速率 。

        据统计，如今 尚有 20多只公募REITs正处于待上市和考核 阶段。“本年 发行速率 加快 ，上新规模和考核 速率 加快 ，预计年底全市场发行规模有望到达 1500亿元左右。”吴进辉夸大 。

万亿元蓝海市场待掘金

        公募REITs作为一种区别于股票、债券和现金的第四类金融资产，其风险与收益介于股票与债券之间。与股票相比，公募REITs具有投向明白 和逼迫 分红等特点；与债券相比，公募REITs固然 有稳固 的分红率，但并不等同于固定利钱 回报，具有权益性子 。

        刘一璠称，在投资组合中引入公募REITs可以为投资者提供除传统金融资产之外的投资选择，有助于提拔 组合的多元化和风险分散化。从国际市场履历 看，公募REITs与其他金融资产的代价 走势相干 性较低，投资组合中设置 公募REITs可以优化团体 组合风险、长期 发挥其稳固 收益上风 。

        从理论上来说，公募REITs收益现金流、分红较为稳固 ，代价 颠簸 应相对较小。但从实际 环境 看，我国公募REITs市场仍处于发展初期。“我国公募REITs上市三年，履历 了暴涨暴跌，走过了完备 的牛熊全过程。按照时间发展来看，我国公募REITs投资思绪 和逻辑重要 分为三个阶段：上市初期的稀缺性逻辑、代价 回归逻辑和均衡 逻辑。”在吴进辉看来，这是市场发展 所必须履历 的。

        对于代价 震荡颠簸 的缘故起因 ，刘玄表明 道：“在我国公募REITs市场关注度较高、相干 制度安排有待市场进一步查验 、外部环境 变革 等环境 下，大概 发生局部买卖 业务 热度较高、限售股解禁影响活动 性、底层资产受到超预期因素的影响导致代价 颠簸 等环境 。”

但着实 ，公募REITs市场建立 本身 就是一个不绝 改进、美满 并走向成熟的过程，必要 政策、市场、投资者等多方共同推动。将来 ，我国公募REITs要怎样 康健 、有序发展？业内人士给出了多方面发起 。

        从政策上看，我国公募REITs政策体系渐渐 完备，已开端 形成“发改委958号文+发改委236号+证监会40号文”和沪深买卖 业务 所配套步伐 的政策体系，但公募REITs立法仍旧 迫不及待 。刘一璠以为 ，我国REITs“公募基金+资产支持证券”的买卖 业务 布局 ，肯定 程度 上推进了REITs市场建立 发展，具有中国特色。但客观上来说，多层买卖 业务 布局 相对复杂，管理本钱 较高、运作较为复杂，肯定 程度 上进步 了公募REITs投融资难度，精简公募REITs产物 布局 是如今 立法中讨论的重点方面。

        别的 ，固然 我国公募REITs税收制度取得肯定 突破，相干 税收政策仍需进一步美满 。“如今 公募REITs暂无体系 性的税收法规，税收优惠政策上仅有财务 部和国税总局连合 发布的3号文，但仍缺乏实操中的规则引导 。”刘一璠指出，纵观国际REITs市场，美满 税收政策的出台可以或许 较大促进市场提质扩容、长远 发展，进步 产物 在促进经济社会发展中的效用。因此发起 针对公募REITs产物 全周期，在企业所得税、地皮 增值税、所得税的征收和递延、存续期税收管理等方面，美满 出台相干 税收政策及配套细则。

        同时，连续 引导长期 专业投资者参加 投资也是发展公募REITs的紧张 发力方向。公募REITs作为封闭式、存续期较长、分红比例相对较高的投资品类，与保险、财产 资源 等长线资金的设置 需求天然 契合。从市场运行三年的履历 来看，短期资金在肯定 条件下轻易 引起市场非理性颠簸 。对此，刘一璠发起 ，连续 促进长期 专业投资者参加 公募REITs市场投资，促进市场安稳 运行。

        吴进辉增补 道，要打造REITs龙头，做大做强中国特色REITs市场，必要 留意 均衡 好一级发行和二级投资市场，注意 轻重缓急，发展中渐渐 办理 市场抵牾 。同时，也要进一步加大已上市资产的扩募引导，优化扩募流程和机制，可得当 鼓励同一大类大概 差别 类资产的混装上市。别的 ，IDC和旅游资产范例 大概 年内落地，贸易 办公楼和旅店 纳入REITs的试点范围是局面 所趋。

        业内人士广泛 以为 ，随着公募REITs市场不绝 发展强大 、配套制度的不绝 美满 、多空均衡 机制的睁开 、ETF及相干 衍生品的发展，市场发展大有可为。

        预测 将来 ，刘一璠表现 ，公募REITs不但 从资产多元化、风险分散化角度具备设置 代价 ，在我国经济高质量发展的新阶段，公募REITs更为投资者分享我国长期 经济增长及社会发展红利带来巨大机会 。

        拉长投资周期来看，REITs的二级市场代价 会围绕底层资产的策划 环境 、分红环境 、宏观市场等根本 面因素而颠簸 。刘玄称，长期 看市场代价 不会过多偏离实际 资产公允代价 ，二级市场代价 会表现 为向产物 内涵 代价 回归。

       “中国作为天下 第二大经济体，公募REITs是万亿元蓝海市场，发展潜力巨大，国际影响力也将渐渐 提拔 ，市场发展必将行稳致远。”吴进辉如是说。