大量城投只拿地不开辟 ，机构称“3.3亿方米土储待开工”

　　克日 ，素有“东南山川 甲天下”之称的温州，卖出了三块地。

　　公开信息表现 ，7月26日，温州成交三宗涉宅用地，此中 龙港商住地块，由龙港市都会 建立 发展团体 有限公司底价竞得；苍南县两宗地块竞价剧烈 ，终极 由苍南县都会 投资团体 竞得。三宗地均由本地 城投拿下，引发市场一阵关注。

　　实际 上，近两年来，像温州如许 由城投“托底”土拍的环境 并不少见，且城投团体 的投资规模，比想象中还要大。

　　克而瑞克日 研报表现 ，已往 三年房地产调解 期，房企在投资上出现 两个特性 ：第一，民企大量退出，央国企独占鳌头；第二，城投大面积托底地皮 市场，但“开辟 本领 ”是硬伤。

　　这一变化 力度有多大？数据表现 ，2021年之前，民企在新增拿地TOP100中投资金额（全口径）保持在2万亿元以上，占百强比重60%以上；2022年、2023年出现 断崖式下跌，拿地金额占比降落 近40个百分点，拿地金额较2020年高峰降落 近九成。

　　民企投资不振有客观及主观因素，一方面市场贩卖 疲弱导致贩卖 回款困难，另一方面三道红线之下，民企不绝 寻求 加杠杆带来的策划 危急 、现金流危急 会合 发作 。

　　市场洗牌之际，央国企没有牵挂 地“扛起投资大旗”，在近三年新增拿地金额TOP100中，央国企2022年、2023年的投资金额占比高出 60%，较2020年增长了近28个百分点。

　　与此同时，各地城投公司成为一股不可忽视的力气 ，反复 “扫货”土拍市场。

　　克而瑞表现 ，从2021年至2024年5月，30个重点一二线都会 成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含相助 拿地），拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额角度看，城投公司均是占比最高的范例 ，也是市场下行阶段维稳地皮 市场的紧张 支持 。

　　值得留意 的是，与大张旗鼓 的拿地动 作相比，城投平台后续的开辟 节奏非常 迟钝 。

　　据克而瑞统计，2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅20%，加上部分 开工地块，总体开工率22%。即便是时间较早的2021年、2022年，城投拿地开工率也仅30%、27%，而同期央企开工率均匀 在75%以上，地方国企高达85%，民企也有近五成开工率。

　　“已往 三年受各种因素的影响，城投险些 拿了核心 都会 近半数地皮 ，而开工、开辟 的寥寥无几 ，探求 代建开辟 的同样较少。”克而瑞称，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算将来 开工的占比仅15%，缘故起因 是其运营专业度不及规模国央企和高周转民企。

　　易居研究院研究总监严跃进对此表现 ，这两年土拍市场不停 是城投“托底”状态，某种程度 上也是地方当局 稳固 地皮 市场的战略 ，以是 会出现只思量 前期地皮 买卖 业务 、后续开辟 跟不上的环境 ；别的 ，近两年市场去库存压力较大，前期所拿地皮 开辟 上风 减弱 ，会出现闲置、开工不到位的环境 。“不少城投企业前期买卖 业务 积极，但如今 开辟 停滞，着实 这也是一种潜伏 的风险。”

　　2024年以来，城投猛烈 的拿阵势 头有所放缓，有业内观点称其“托底本领 下滑”。

　　华泰证券表现 ，2024年1~5月，中指口径天下 地皮 出让金 7513 亿元，同比降落 37%，广东、安徽、宁夏、贵州等地区 下滑幅度较大。城投拿地方面，前五月城投拿地金额1784亿元，同比下行16%，拿地放缓或重要 由于 平台现金流压力增大，托底本领 下滑。

　　华泰证券续称，城投债务本金多以“借新还旧”方式滚续，但债务利钱 部分 则需偿付。2023年，天下 城投付息付出 3.43万亿元，而2023年天下 当局 性基金收入为6.62万亿元。由于当局 性基金收入存在城投托底拿地部分 ，且仍需扣除征地、拆迁、补偿 等费用，预计仍有偿付缺口。

　　别的 ，如今 地方当局 面对 的“政策性”任务 并不少，比如 收储新居 、二手房转为保障房等，这同样必要 和谐 资金题目 ，城投平台还可否 继承 “托底”存在不确定性。

　　后市走向仍待观察，但城投现存土储怎样 消化，是近在面前 的题目 。

　　“城投拿地后的出路，无外乎相助 开辟 、代建开辟 、或再次转让地皮 三种。”克而瑞表现 ，因央国企多选择独安闲 核心 都会 投资优质地块，或早在拿地之初就与城投告竣 相助 协议，城投与其相助 开辟 的大概 性，会随着地皮 开工时间的延后而越来越小。

　　探求 代建企业开辟 ，则成为城投拿地后的“中上策”，理论上将来 代建空间巨大。

　　克而瑞通过对29个重点都会 、近万在售商品住宅项目梳理后发现，如今 核心 都会 贸易 代建比例仍旧 较低，在近1万个在售项目中，代建比例（按项目个数）仅有1.67%，与发达国家较高的代建渗出 率相比，将来 还大有可提拔 空间。

　　城投拿地的代建比例同样不高，一方面城投自身开辟 意愿不敷 ，与其自身债务压力也有关系，另一方面市场下行，即便是良好 的代建企业操盘，贩卖 不可控风险仍大。别的 ，城投的开辟 理念以利润为主，“少赚不亏”的底线头脑 下，项目进度会较为滞后。

　　固然 代建团体 占比力 低，但比年 来该市场仍在渐渐 发展。2020年、2021年，克而瑞29个样本都会 开盘的项目中，代建占比不敷 0.7%，但2023年比例到达 4.65%，2024年进一步增长至6.28%。

　　“商品住宅项目标 代建中，城投公司在会合 供地托底拿地的项目是重要 泉源 ，由于城投公司自身在开辟 运营、本钱 控制等方面本领 不如专业的开辟 商，因此在城投托底拿地后，由专业开辟 商举行 全过程代建代销服务，可实现双赢。”克而瑞称。